「住宅ローンは変動金利が安いから変動で決まり」。数年前まではそう言われることが多かったと思います。
ところが2026年は、日銀が6月と9月に政策金利を引き上げ、住宅ローン金利も10月に大きく動きました。フラット35の金利は、1年前の1.89%から3.83%へと約2倍になっています（返済期間21〜35年・融資率9割以下の最も多い金利）。
「今から借りるなら固定？変動？それとも両方を組み合わせる？」「フラット35はもう要らないの？」。この記事では、2026年10月時点の金利をもとに、それぞれの特徴と選び方の考え方を整理します。
先にお伝えしておくと、「誰にとってもこれが正解」という金利タイプはありません。この記事は答えを1つに決めるものではなく、ご自身の状況に当てはめて考えるための材料としてお読みください。
📌 この記事のまとめ
- 2026年9月18日、日銀は政策金利を1.25%程度へ引き上げ（9月24日から適用）。今後も引き上げる方針を示している
- 2026年10月、大手行の変動金利（新規借入の最優遇）は1%台前半の例が多い。固定金利はそれ以上に上昇
- フラット35（21〜35年）の最も多い金利は3.83%。1年前の1.89%から約2ポイント上昇
- 変動とフラット35の当初金利の差は約2.5ポイント。「今の返済額の小ささ」と「将来の見通しやすさ」のどちらを重く見るかの選択になっている
- 併用（ミックスローン）は「どちらか一方に賭けない」ための選択肢
- フラット35は不要になったわけではない。変動との金利差は大きいが、全期間固定を選ぶなら、銀行の固定と金利・団信・手数料・引下げ制度を含めた総負担で比べる候補のひとつ
📈 2026年10月、住宅ローン金利はここまで上がった
日銀の政策金利は1.25%へ
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コール翌日物）を1.00%程度から1.25%程度へ引き上げることを決めました。適用は9月24日からです。
日銀は公表文の中で、経済・物価の見通しが実現していくとすれば、引き続き政策金利を引き上げていくという考え方を示しています。ただし、その時期や幅は今後の経済・物価の状況次第で、あらかじめ決まっているわけではありません。
大手銀行の金利の動きについては、メガバンクの利上げに関する記事でも取り上げました。また、利上げが実際の返済額にいつ届くのかは、「日銀の利上げは返済額にいつ届く」で詳しく整理されています。
変動金利・固定金利・フラット35の現在地
2026年10月時点の公表例を、おおまかにまとめると次のとおりです。銀行ごと・条件ごとに差が大きいため、平均値ではなく例示としてご覧ください。
| 金利タイプ | 2026年10月の公表例 | 補足 |
|---|---|---|
| 変動金利（大手行・新規借入の最優遇） | 1%台前半の例が多い | りそな銀行1.25%、みずほ銀行1.275%など。ネット銀行では1%台後半〜2%台の例も |
| 10年固定（主要行） | 3%台前半〜4%台の例 | 10年後に改めて金利タイプを選ぶ |
| 35年前後の固定（主要行） | 4%台の例 | 銀行独自の長期固定 |
| フラット35（21〜35年） | 3.83% | 最も多い金利 |
| フラット35（15〜20年） | 3.51% | 返済期間20年以下 |
なお、変動金利の「最優遇金利」は、これから新しく借りる人向けの金利です。すでに借りている人の金利が同じ水準になるという意味ではありません。既存の借入は、契約時の優遇幅と基準金利の動きで決まります。
変動金利も上がってはいますが、固定金利の上がり方の方がずっと大きいのが今回の特徴です。結果として、大手行の変動金利の例とフラット35の金利の差は約2.5ポイントまで開いています。
フラット35は1年で約2ポイント上昇
フラット35（融資率9割以下、機構団信付、金利引下げ前）の最も多い金利の推移を見てみます。
| 時期 | 21〜35年 | 15〜20年 |
|---|---|---|
| 2025年10月 | 1.89% | 1.50% |
| 2026年1月 | 2.08% | 1.71% |
| 2026年4月 | 2.49% | 2.17% |
| 2026年7月 | 3.14% | 2.82% |
| 2026年9月 | 3.46% | 3.14% |
| 2026年10月 | 3.83% | 3.51% |
1年前と比べると、21〜35年で1.94ポイント、15〜20年で2.01ポイントの上昇です。わずか1か月（9月→10月）でも0.37ポイント上がっています。
固定金利は、主に長期金利（10年国債の利回りなど）の動きを反映して毎月見直されます。変動金利が主に日銀の政策金利の影響を受けるのとは、動く理由もタイミングも違います。
💴 返済額はどのくらい違うのか
金利の差が、毎月の返済額にどう響くのか。元利均等返済・ボーナス返済なしで単純計算してみます。金利がずっと変わらないと仮定した、比較のための計算です。実際の返済額は、保証料や手数料、団信の条件などで変わります。
3,000万円を35年で借りた場合
| 金利 | 毎月の返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|
| 1.3%（変動の例） | 約8.9万円 | 約736万円 |
| 2.3%（1ポイント高い金利） | 約10.4万円 | 約1,371万円 |
| 3.3%（2ポイント高い金利） | 約12.1万円 | 約2,063万円 |
| 3.83%（フラット35） | 約13.0万円 | 約2,451万円 |
今の金利どうしで比べると、毎月の返済額は約4万円違います。この差を見ると「やはり変動が有利」と感じるかもしれません。
ただ、変動金利は今後も同じとは限りません。表の2.3%・3.3%の行は、1.3%より1ポイント・2ポイント高い金利が、借りた当初から完済まで続いたと仮定した参考値です。すでに借りている人が途中で利上げを受けた場合の返済額とは、計算の前提が違います。
実際の変動金利の総返済額は、いつ・どれだけ金利が動くかによって変わり、この表の範囲を超える場合もあります。
2,000万円を20年で借りた場合
50代以降で住み替えなどのために借りる場合は、期間が短めになることも多いと思います。
| 金利 | 毎月の返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|
| 1.3%（変動の例） | 約9.5万円 | 約272万円 |
| 2.3%（1ポイント高い金利） | 約10.4万円 | 約497万円 |
| 3.51%（フラット35・20年以下） | 約11.6万円 | 約786万円 |
期間が短いほど、金利差が総返済額に与える影響は小さくなります。借入期間が短く、借入額も小さい人ほど、金利上昇の「痛み」は限られる、というのが基本的な関係です。
🔄 変動金利を選ぶ前に知っておきたいこと
変動金利のメリット
- 現時点では固定金利より金利が大幅に低く、毎月の返済額を抑えられる
- 当初の金利が低いぶん、同じ金額・同じ期間の高い金利のローンより元本が減りやすい
- もし金利が下がる局面になれば、その恩恵を受けられる
「5年ルール」「125%ルール」は利息の免除ではない
変動金利・元利均等返済の住宅ローンでは、金利が上がっても返済額を急に増やさないための仕組みを設けている商品が多くあります。
- 5年ルール：金利が変わっても、毎月の返済額は通常5年ごとにしか見直さない
- 125%ルール：返済額を見直すとき、新しい返済額は直前の1.25倍までに抑える
安心材料に見えますが、注意点があります。返済額が据え置かれている間も、金利そのものは上がっています。返済額の中で利息に回る部分が増え、元本の減りが遅くなるだけです。
金利が大きく上がると、毎月の返済額で利息すら払いきれない「未払利息」が発生することがあります。未払利息は消えるわけではありません。また、返済額が抑えられている間は元本の減りも遅れるため、最終返済日に未払利息や残った元本をまとめて返済する必要が生じる場合があります。
また、これらのルールがない商品や、元金均等返済などで適用されない場合もあります。金利の見直しに合わせて返済額がすぐ変わるタイプもあるので、借りる前に、また今借りている人も契約内容を一度確認しておくと安心です。
変動金利が向いている人の特徴
- 借入額が年収や手元資金に比べて小さい
- 返済期間が短い、または早めに完済する計画がある
- 金利が上がったときに繰上げ返済できるだけの貯蓄がある
- 返済額が増えても家計が回る余裕がある
- 金利の動きを自分で確認し、必要なら借り換えなどを検討できる
🔒 固定金利を選ぶ前に知っておきたいこと
固定金利のメリット
- 全期間固定なら、借りた時点で総返済額がほぼ確定する
- 年金生活に入ってからの返済額が読めるので、老後資金の計画と合わせやすい
固定金利のデメリット
- 今の時点では変動金利より金利がかなり高く、毎月の返済額が大きい
- 将来、金利が上がらなかった場合や下がった場合は、結果的に多く払ったことになる
- 10年固定などの「固定期間選択型」は、期間が終わったときの金利で返済額が変わる
固定金利の上乗せ分は、いわば「将来の金利上昇に備える保険料」のようなものです。もちろん実際の保険料ではなく、金利差の意味を説明するためのたとえで、将来どちらの総支払額が少なくなるかを示すものではありません。結果的に金利が上がらなかったとしても、返済額を見通せる安心には価値があります。その安心にどこまで払う価値があると考えるかが、判断のポイントになります。
固定金利が向いている人の特徴
- 借入額が大きく、返済期間も長い
- 返済額が増えたときに、貯蓄や家計の見直しで吸収する余力が小さい
- 返済額が変わる不安を抱えたくない
- 完済が定年後・年金生活に入ってからになる
ただし、固定金利の高い返済額を無理なく払えることが前提です。変動でも固定でも返済が厳しいと感じる場合は、金利タイプを選ぶ前に、借入額や物件価格、返済期間そのものを見直すことをおすすめします。
⚖️ 併用（ミックスローン）という選択肢
「変動の安さも捨てがたいけれど、全部を変動にするのは不安」。そういう場合の選択肢が、借入額を2つに分けて、一部を変動・一部を固定にする方法です。ミックスローンとも呼ばれます。
併用のイメージ
たとえば3,000万円を35年で借りる場合、1,500万円を変動（1.3%）、1,500万円を固定（3.83%）にすると、今の金利のままなら毎月の返済額は約10.9万円です。
- 全額変動より毎月約2万円多いが、変動金利が上がったときに影響を受ける借入額は半分になる
- 全額固定より毎月約2万円少ないが、半分は金利変動の影響を受ける
配分は半々である必要はありません。「上がっても家計が耐えられる額だけ変動にして、残りは固定にする」という考え方もできます。
併用の注意点
- 契約が2本になるため、事務手数料や登記費用などの諸費用が増える場合がある
- 取り扱いのない金融機関や、組み合わせ方に制限がある場合がある
併用は「一番得をする」ための方法ではなく、「大きく外さない」ための方法です。将来の金利は誰にも分からない、という前提に立つなら、合理的な考え方のひとつです。
🏠 フラット35は不要になったのか？
ここからは、もうひとつの疑問「フラット35は不要か」について考えます。
フラット35の特徴
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。主な特徴は次のとおりです。
- 市場の金利が変わっても、契約時に決まった金利と返済計画は変わらない
- 保証料がかからない
- 繰上げ返済の手数料がかからない（一部繰上げ返済はインターネットなら10万円以上、窓口なら100万円以上）
- ただし融資手数料（金融機関ごとに異なる）、物件検査手数料、登記費用などは別にかかる
- 金利は「申し込んだ月」ではなく「お金を借りる（融資が実行される）月」の金利が適用される
- 同じフラット35でも、取り扱う金融機関によって金利や手数料が違う（10月の金利の幅は3.83%〜5.84%）
金利の上昇局面では、申し込みから融資実行までの間に金利が上がる可能性がある点に注意が必要です。
変動との金利差は大きく開いた
低金利の時代には、フラット35も1%台で借りられました。「固定なのに金利が低い」ことが魅力でした。
2026年10月の3.83%は、大手行の変動金利の例の約3倍です。当初の金利だけで変動と比べれば、フラット35の割高感は以前より強くなっています。
一方で、市場の金利がどう動いても、契約時に決まった金利と返済計画が変わらないという性質は今も同じです。金利の先行きが読みにくい時期だからこそ、その見通しやすさに価値を感じる人もいます。
全期間固定どうしで比べると見え方が変わる
比べる相手を「銀行の長期固定」に変えると、話は違ってきます。主要行の35年前後の固定金利は4%台の例が多く、3.83%のフラット35は金利面でも比較の候補になります。
さらにフラット35には、省エネ性能などの条件を満たす住宅で当初5年間などの金利を引き下げる制度（フラット35Sなど）があります。たとえば住宅金融支援機構の2026年10月の例では、計4ポイントの金利引下げ（年1.0%）を適用した場合、当初5年間2.83%、6年目以降3.83%とされています。引下げ幅は住宅の性能などの条件で変わります。この場合、6年目から返済額が増えることも、契約時にあらかじめ決まっています。
つまりフラット35は不要になったのではなく、全期間固定を選ぶなら、銀行の固定ローンと金利・団信・手数料・引下げ制度まで含めた総負担で比べる候補のひとつと考えるのが実態に近いと思います。
フラット35を検討する価値がある人
- 返済期間が長く、借入額も大きい
- 金利が上がったときに、繰上げ返済や家計の見直しで吸収する余力が小さい
- 自営業やフリーランスなどで、民間の銀行ローンの審査で不利になりやすい
- 一定の省エネ性能などを満たす住宅で、金利の引き下げ制度を使える
- 老後の返済計画を確定させておきたい
なお、フラット35には年齢の条件もあります。申し込み時の年齢は満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合を除く）です。借入期間の上限は、「35年」と「80歳−申込時の年齢（1年未満は切り上げ）」の短い方になります。
たとえば60歳3か月で申し込むと、年齢は61歳として計算され、上限は19年です。満60歳以上の場合、借入期間は10年以上が必要です。親子リレー返済や収入合算を利用する場合は、年齢の基準が異なることがあります。ですから、60代の方がみな上の「20年」の試算どおりに借りられるわけではありません。最新の条件は住宅金融支援機構や取扱金融機関でご確認ください。
👴 50代・60代が特に気をつけたいこと
50代以降で住宅ローンを考える方や、すでに変動金利で借りている方には、若い世代とは違う視点がいくつかあります。
1. 完済が年金生活に入ってからになるか
収入が年金中心になると、返済額が増えたときに収入を増やして対応するのは難しくなります。定年後も返済が続く計画なら、返済額が変わらない安心の価値は大きくなります。
2. 退職金で繰上げ返済する予定があるか
退職金などで数年後に全額を完済する計画が確実なら、金利上昇の影響を受けるのはそれまでの期間です。その場合は、変動や短めの固定期間を選ぶ考え方もありえます。一部だけ繰上げ返済する場合は、残った借入には引き続き金利変動の影響があります。
ただし、退職金を全額ローン返済に回すと、老後の生活資金が手薄になることもあります。返済後にいくら手元に残るかまで含めて考えることが大切です。
3. すでに変動金利で借りている場合
今の時点で固定金利へ借り換えると、金利が大きく上がった状態の固定金利で借りることになります。借り換えには諸費用もかかるため、慌てて切り替えるのが得策とは限りません。
まずは次の3つを確認しておくと、落ち着いて判断できます。
- 今のローン残高と、残りの返済期間
- 契約に5年ルール・125%ルールがあるか、次に返済額が見直されるのはいつか
- 金利が1%・2%上がったら毎月の返済額がいくらになるか（金融機関のシミュレーションで確認できる）
残高が少なく、残りの期間も短いなら、金利上昇の影響は限られます。逆に残高が大きく期間も長いなら、繰上げ返済の準備や、借り換えの比較をしておく意味があります。
✅ 自分に合う金利タイプを考える5つの質問
最後に、考え方を整理するための質問をまとめます。「はい」が多いほど固定寄り、「いいえ」が多いほど変動も選択肢に入る、という大まかな目安です。点数で決めるものではなく、どちらを選ぶにしても、その返済額を無理なく払えることが前提です。
- 金利が上がって毎月の返済額が増えたら（上の3,000万円・35年の例なら1ポイントで約1.5万円）、家計が苦しくなりますか？
- 借入額は、手元の貯蓄で繰上げ返済できる額を大きく上回っていますか？
- 完済は定年後・年金生活に入ってからになりますか？
- 金利の動きを定期的に確認するのは負担ですか？
- 返済額が変わるかもしれない不安で、落ち着かない気持ちになりますか？
「はい」と「いいえ」が混ざる場合は、併用（ミックスローン）で両方のバランスを取る方法も検討できます。
📝 まとめ
- 2026年10月、住宅ローン金利は変動・固定とも上昇。特に固定金利の上がり方が大きい
- 変動の例（1.3%）とフラット35（3.83%）で比べると、3,000万円・35年なら当初の毎月返済額に約4万円の差
- 変動金利は今の返済額が小さい一方、将来の金利上昇リスクを自分で負う。5年ルール・125%ルールは利息の免除ではなく、最終返済日に残額の一括返済が必要になる場合もある
- 固定金利の上乗せ分は「返済額を見通すための保険料」のようなもの。ただし将来の損得を保証するものではない
- 併用は「一番得をする」ためではなく「大きく外さない」ための選択肢
- フラット35は不要になったのではない。全期間固定を選ぶなら、銀行の固定と総負担で比べる候補のひとつ
- 50代・60代は、完済年齢と老後資金まで含めて考えることが大切
金利が上がると「どれを選んでも損をするのでは」と不安になりがちです。けれども、将来の金利を正確に当てられる人はいません。「どの金利タイプが得か」より「どのリスクなら自分が受け止められるか」で考えると、選びやすくなると思います。
📚 参考資料
- 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日公表）
- 住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年10月23日確認）
- 住宅金融支援機構「【フラット35】S」（2026年10月23日確認）
- SBIアルヒ「フラット35 金利推移」（2026年10月23日確認）
- 時事通信「変動金利、3行引き上げ 固定は全行引き上げ―10月住宅ローン」（2026年9月30日）
- Business Insider Japan「主要銀行の『住宅ローン』、2026年10月の金利はどうなった？」（2026年10月23日確認）
掲載している金利は2026年10月23日時点で確認した公表情報に基づく目安です。実際の金利は、金融機関、借入条件、審査結果、融資実行のタイミングなどによって異なります。最新の金利は各金融機関の公式情報でご確認ください。
⚠️ 免責事項
本記事は、住宅ローンに関する一般的な情報提供を目的としており、特定の金融機関や商品、金利タイプを勧めるものではありません。掲載した返済額は一定の条件を置いた単純計算であり、実際の返済額や将来の金利を示すものではありません。住宅ローンの選択は、ご自身の収入、資産、家族構成、返済計画などを踏まえて判断し、必要に応じて金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家へご相談ください。
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